Starsze biurowce w Krakowie tracą najemców. Czego poszukują firmy wybierając nową siedzibę?

Kraków ma około 1,85 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a niemal co piąty metr pozostaje niewykorzystany. Dane pokazują, że firmy coraz uważniej wybierają nową siedzibę, a ich potrzeby stale się zmieniają. Na znaczeniu zyskuje otoczenie lokalu, standard techniczny i możliwość szybkiego rozpoczęcia pracy bez konieczności przebudowy. Jak więc w takich realiach radzą sobie budynki starszej daty budowane z uwzględnieniem ówczesnych intencji i potrzeb firm?

Krakowski rynek biurowy coraz mocniej dzieli się według jakości

Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Według raportu jednej z firm doradczych działających na rynku nieruchomości komercyjnych w I kwartale 2026 r. zasoby miasta wynosiły około 1,85 mln mkw., a współczynnik pustostanów utrzymywał się na poziomie 18,4 proc. Jednocześnie w centrum miasta wolnych było zaledwie 9,8 proc. powierzchni.

Jeszcze większą różnicę między poszczególnymi częściami Krakowa pokazują dane innej firmy specjalizującej się w nieruchomościach komercyjnych za koniec 2025 r. W centralnej strefie wskaźnik pustostanów wynosił 6,4 proc., podczas gdy poza centrum sięgał 22 proc. Analizy rynku wskazują, że najemcy koncentrują zainteresowanie na dobrze skomunikowanych lokalizacjach, a właściciele obiektów położonych dalej od centrum częściej muszą odpowiadać większą elastycznością warunków najmu.

Różnica dotyczy również wieku i standardu nieruchomości. Według danych branżowych przywoływanych na początku 2026 r. ponad 80 proc. wolnej powierzchni w Krakowie znajdowało się w budynkach oddanych przed 2020 r.

Wiek budynku sam w sobie nie przesądza jeszcze o jego atrakcyjności. Istotne staje się to, jak obiekt był modernizowany, jakie rozwiązania techniczne oferuje oraz czy jego układ odpowiada obecnym sposobom organizacji pracy. Starszy biurowiec po gruntownej modernizacji może nadal skutecznie konkurować o najemców. Obiekt, w którym instalacje, części wspólne i standard powierzchni pozostały na poziomie sprzed kilkunastu lat, zaczyna natomiast odstawać od ofert dostępnych na rynku.

Firmy częściej wybierają biurowce z wysokim standardem technicznym

Zmianę preferencji dobrze widać w strukturze transakcji. W 2025 r. 85 proc. powierzchni wynajętej w Krakowie znajdowało się w budynkach posiadających zielone certyfikaty, mimo że certyfikowane obiekty stanowiły około 69 proc. całych zasobów biurowych miasta.

Certyfikat BREEAM czy LEED jest dla wielu dużych przedsiębiorstw jednym z elementów polityki dotyczącej nieruchomości i ESG, jednak za rosnącym zainteresowaniem nowszymi obiektami stoją również bardziej codzienne kwestie. Najemca ocenia sprawność klimatyzacji i wentylacji, możliwość kontroli temperatury, zużycie energii, dostęp do światła dziennego, standard wind, bezpieczeństwo, jakość infrastruktury IT oraz możliwości aranżacji piętra.

Jak wskazuje Łukasz Marynowski, ekspert w dziedzinie nieruchomości komercyjnych wynajembiur.pl:

Przy starszych biurowcach kluczowe jest to, co zostało w nich zmodernizowane w ostatnich latach. Najemca powinien sprawdzić przede wszystkim wentylację i klimatyzację, standard części wspólnych, możliwość zmiany układu piętra oraz realny zakres prac potrzebnych przed wejściem. Zdarza się, że dobrze przygotowane biuro w starszym budynku pozwala rozpocząć pracę szybciej i przy mniejszych nakładach niż lokal w nowej inwestycji, który trzeba urządzić od podstaw.

Dlatego coraz większe znaczenie zyskuje stan faktyczny istniejącej powierzchni i możliwość łatwej jego weryfikacji już na etapie przeglądania ofert. Przy presji na szybkie uruchomienie nowego biura gotowość lokalu potrafi stać się jednym z głównych kryteriów wyboru.

Lokalizacja biura ma wpływ na rekrutację i codzienny dojazd pracowników

Kraków wykształcił już kilka dużych skupisk biurowych, rozmieszczonych zarówno w centralnej części, jak i na obrzeżach miasta. Jak jednak wskazują analizy rynku nieruchomości komercyjnych, firmy coraz częściej kierują uwagę w stronę centralnych, dobrze skomunikowanych części miasta, wiążąc tę decyzję między innymi z dostępem do transportu i możliwością przyciągania pracowników.

Znaczenie lokalizacji wzrosło wraz z upowszechnieniem pracy hybrydowej. Przy dwóch lub trzech dniach pracy stacjonarnej dojazd nadal jest regularnym elementem tygodnia, a pracownicy mogą dokładniej oceniać, czy obecność w siedzibie jest dla nich wygodna. Bezpośredni dostęp do tramwaju, możliwość przesiadki z kolei aglomeracyjnej, infrastruktura rowerowa i czas dojścia od przystanku stają się parametrami, które firma powinna analizować przed podpisaniem wieloletniej umowy.

Znaczenie ma także otoczenie budynku. Restauracje, sklepy, usługi, miejsca na nieformalne spotkania oraz możliwość załatwienia codziennych spraw w pobliżu biura wpływają na sposób korzystania z lokalizacji przez pracowników. Te elementy szczególnie trudno uzupełnić później za pomocą samej aranżacji wnętrza.

Biuro ma coraz częściej służyć spotkaniom i pracy zespołowej

Zmienił się również sposób, w jaki firmy wykorzystują powierzchnię. W wielu organizacjach biuro pełni dziś większą rolę podczas spotkań zespołowych, pracy projektowej, warsztatów, onboardingu nowych pracowników czy kontaktów z klientami.

Dwa lokale liczące po 600 mkw. mogą pozwalać na zupełnie inną organizację biura. Znaczenie mają szerokość i głębokość kondygnacji, rozstaw słupów, położenie trzonu budynku, liczba okien czy możliwość prowadzenia instalacji. Funkcjonalny rzut ogranicza ilość powierzchni traconej na komunikację i ułatwia późniejsze zmiany układu.

Dla najemcy oznacza to konieczność oceny lokalu jeszcze przed rozpoczęciem projektowania. Oferta atrakcyjna na podstawie metrażu i zdjęć może wymagać znacznie większych zmian, gdy na plan zostanie naniesiona rzeczywista organizacja zespołu.

Gotowe i umeblowane powierzchnie zyskują dodatkowy argument

Przeprowadzka firmy obejmuje więcej niż podpisanie nowej umowy. Trzeba przygotować projekt, uzgodnić rozwiązania techniczne, wykonać prace, zamówić wyposażenie, uruchomić infrastrukturę IT i skoordynować właściwą relokację.

Powierzchnia pozostawiona przez poprzedniego najemcę w dobrym stanie może znacząco skrócić ten proces. Istniejące sale konferencyjne, kuchnia, gabinety, okablowanie i meble pozwalają wykorzystać część wcześniejszej aranżacji, jeżeli odpowiada ona potrzebom nowej firmy.

Ma to szczególne znaczenie przy relokacjach realizowanych pod presją terminu. Ryzyko przesunięcia prac aranżacyjnych może wpływać na ciągłość funkcjonowania firmy, dlatego możliwość wejścia do przygotowanego lokalu staje się wymierną przewagą konkretnej oferty.

Wynajembiur.pl, partner merytoryczny artykułu, łączy firmy szukające nowej siedziby z właścicielami i zarządcami powierzchni biurowych. Najemcy mogą porównywać dostępne biura pod kątem lokalizacji, metrażu czy standardu, a osoby posiadające wolną powierzchnię mają możliwość dotarcia z ofertą do firm, które faktycznie planują przeprowadzkę lub rozwój. Dzięki temu portal działa jako praktyczne miejsce spotkania obu stron rynku biurowego.

Nowych biur w Krakowie przybywa powoli

Rosnąca selektywność najemców nabiera dodatkowego znaczenia przy ograniczonej podaży nowych powierzchni.

W I kwartale 2026 r. w Krakowie ukończono tylko jeden projekt biurowy o powierzchni około 8 tys. mkw. W budowie pozostawało około 51 tys. mkw., z czego około 27 tys. mkw. miało zostać oddane jeszcze w 2026 r.

Dla porównania całe zasoby miasta sięgają 1,85 mln mkw. Nowa podaż stanowi więc niewielki dodatek do istniejącego rynku.

Taki układ sprzyja polaryzacji. Firmy poszukujące wysokiego standardu konkurują o ograniczoną grupę najbardziej atrakcyjnych powierzchni, podczas gdy część starszego zasobu pozostaje dostępna dłużej. Właściciele takich budynków stają przed wyborem między modernizacją, bardziej elastycznym podejściem do najmu a zmianą sposobu wykorzystania powierzchni.

Branżowe prognozy na 2026 r. wskazują, że możliwość dopasowania budynku do zmieniających się oczekiwań najemców będzie jednym z istotnych czynników wpływających na jego konkurencyjność. Starsze obiekty, szczególnie w mniej centralnych lokalizacjach, mogą wymagać modernizacji albo wprowadzenia bardziej elastycznych formatów najmu.

Jak firma powinna oceniać biuro przed podpisaniem umowy?

Porównanie ofert warto prowadzić jednocześnie na poziomie budynku, lokalu i lokalizacji. Lista podstawowych kryteriów obejmuje:

• czas dojazdu pracowników transportem publicznym i samochodem,
• standard wentylacji, klimatyzacji oraz infrastruktury technicznej,
• efektywność rzutu i możliwość zmiany układu biura,
• stan obecnej aranżacji i wyposażenia,
• ilość światła dziennego,
• liczbę miejsc parkingowych i zaplecze rowerowe,
• dostępność sal konferencyjnych i innych udogodnień w budynku,
• certyfikaty środowiskowe,
• możliwość powiększenia powierzchni w przyszłości,
• termin, w którym lokal może zostać faktycznie przekazany i uruchomiony.

Dopiero po takiej weryfikacji warto zawęzić wybór do kilku konkretnych adresów. Szczególnie w Krakowie średni poziom pustostanów niewiele mówi o dostępności powierzchni spełniających jednocześnie wszystkie wymagania przedsiębiorstwa.

Starszy biurowiec wciąż może skutecznie konkurować o najemcę

Obecna sytuacja na rynku daje właścicielom starszych obiektów czytelną wskazówkę. Firmy poszukują budynków odpowiadających współczesnemu modelowi pracy, dlatego modernizacja instalacji, poprawa efektywności energetycznej, odświeżenie części wspólnych, wprowadzenie infrastruktury rowerowej czy przygotowanie gotowych modułów może zwiększyć atrakcyjność istniejącej nieruchomości.

Krakowski rynek wciąż wykazuje przy tym dużą aktywność. W 2025 r. wolumen najmu osiągnął rekordowe około 270 tys. mkw., a Kraków odpowiadał za około 35 proc. całej aktywności najemców na największych rynkach regionalnych.

Dane pokazują więc rynek, na którym firmy nadal potrzebują biur, ale znacznie dokładniej określają, jakie biura chcą zajmować. Dla właścicieli starszych budynków oznacza to presję na modernizację i lepsze dopasowanie oferty. Dla najemców — większą potrzebę oceny rzeczywistej jakości powierzchni, ponieważ duża liczba wolnych metrów w Krakowie nie przekłada się automatycznie na równie szeroki wybór siedzib spełniających współczesne wymagania.