Aktualne ceny mieszkań w Krakowie

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Krakowie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 15 269 zł. To wzrost o +4,0% i +585 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie stawki z ogłoszeń. Innymi słowy: wykaz transakcji RCN wskazuje kwoty faktycznie uzgodnione przez strony.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 15 269 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +4,0% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+585 zł na metrze)
• 13 478-17 317 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 715 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +41% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +9,0% rocznie)
• rejon Kleparz - najdroższa część miasta: 20 300 zł/m²

Mediana 15 269 zł/m² oznacza środkową wartość cen transakcyjnych: połowa lokali kosztowała za metr mniej, a połowa więcej. Typowa cena całego mieszkania wyniosła 715 000 zł przy metrażu 48 m², co dobrze pokazuje skalę budżetu potrzebnego obecnie do zakupu lokalu w Krakowie.

Rynek pierwotny i wtórny

Na rynku pierwotnym metr kwadratowy kosztował 15 720 zł, a na rynku wtórnym 14 310 zł. Nowe mieszkania od deweloperów były więc o +9,9% droższe. Taka premia zwykle wynika z połączenia nowego standardu, kosztów realizacji inwestycji oraz popytu na lokale niewymagające remontu po zakupie.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najwyższą cenę metra osiągały najmniejsze mieszkania: w przedziale 25-35 m² mediana wyniosła 17 154 zł/m². W grupie 70-90 m² było to 14 237 zł/m². Małe lokale są zwykle droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ ich całkowita cena zakupu pozostaje dostępna dla szerszej grupy kupujących, mimo wysokiej stawki jednostkowej.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Kleparz: 20 300 zł/m². Najniższa wartość przypadła na rejon Wzgórza Krzesławickie, gdzie wyniosła 11 042 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 84%, co obrazuje silne zróżnicowanie lokalnego rynku pod względem lokalizacji i struktury dostępnych mieszkań.

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. PAPIERNI PRĄDNICKICH - mediana 15 226 zł/m²
• ul. MYŚLIWSKA - mediana 15 080 zł/m²
• ul. SAMUELA BOGUMIŁA LINDEGO - mediana 17 461 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższą medianę osiągnęła ul. SAMUELA BOGUMIŁA LINDEGO: 17 461 zł/m². Najniższa wartość dotyczyła ul. ROMANA CIESIELSKIEGO, gdzie wyniosła 13 435 zł/m². Różnica to 4 026 zł na metrze, co potwierdza, że nawet w granicach jednego miasta lokalizacja wyraźnie wpływa na ceny transakcyjne.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Przy zakupie typowego mieszkania z rynku wtórnego za 715 000 zł do ceny należy doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 14 300 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 465 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje szczególnie silną zmianę po 2022 r. Mediana ceny metra wzrosła z 10 823 zł do 15 269 zł, czyli o +41%. Średnie tempo tego wzrostu wyniosło +9,0% rocznie.

Obecny wzrost o +4,0% wobec średniej z 2025 r. jest niższy od średniego tempa obserwowanego od 2022 r. Wykres pozwala śledzić, o ile wzrosły ceny w kolejnych okresach i jak bieżąca dynamika wypada na tle wcześniejszych zmian.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa małopolskiego objętych monitoringiem wynosi 11 093 zł/m². W Krakowie metr był zatem droższy o 4 176 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W Wieliczce, położonej 7 km od Krakowa, mediana była niższa o 4 243 zł/m². Różnica między rynkami może być istotna dla osób porównujących koszt zakupu mieszkania w mieście wojewódzkim i w jego bezpośrednim otoczeniu.

Komentarz analityczny

Krakowski barometr wskazuje wzrost mediany do 15 269 zł/m², czyli o +4,0% i +585 zł wobec 2025 r. W dłuższej perspektywie od 2022 r. cena metra wzrosła o +41%, z 10 823 zł do 15 269 zł. Bieżące tempo pozostaje więc wyraźnie niższe od średniej +9,0% rocznie z tego okresu, co sugeruje bardziej umiarkowaną dynamikę niż w poprzedniej fazie wzrostowej.

Na tle największych rynków kraju Kraków pozostaje w zbliżonym przedziale cenowym. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Porównanie ma charakter kierunkowy, ponieważ dane ogólnopolskie dotyczą cen ofertowych, a krakowski rejestr pokazuje ceny transakcyjne.

Po stronie podaży w 7 największych rynkach w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Jeśli mniejszy napływ nowych lokali będzie utrzymywał się wraz ze stabilnym popytem, może ograniczać presję na spadek cen nowych mieszkań. Różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym w Krakowie, wynosząca +9,9%, pokazuje, że kupujący wyceniają nowe zasoby wyżej.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Dalszy kierunek będzie zależał między innymi od relacji popytu do podaży, a także od tego, czy rynek wtórny utrzyma wzrost zbliżony do obecnych +4,0%. Kolejne aktualizacje rejestru pokażą, czy obecne spowolnienie dynamiki będzie trwałe.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Krakowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 15 269 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 13 478-17 317 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Krakowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest wyższa o +4,0%, czyli o +585 zł/m², wobec średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Kleparz - 20 300 zł/m². Najniższą odnotowano na rejonie Wzgórza Krzesławickie - 11 042 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Krakowie?

W przedziale 25-35 m² mediana wyniosła 17 154 zł/m². Dla mieszkań 35-45 m² było to 15 829 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o +9,9% droższy: 15 720 zł/m² wobec 14 310 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1460 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-14; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.