Ceny mieszkań w Krakowie: 15 322 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Krakowie wynosi 15 322 zł/m². To o 638 zł/m² (+4,3%) więcej niż średnia z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują jednak rynek zróżnicowany: znaczenie dla budżetu kupującego mają lokalizacja, powierzchnia i wybór między mieszkaniem nowym a używanym. Analizujemy kwoty z aktów notarialnych, nie oczekiwania sprzedających zapisane w ogłoszeniach.

Redakcja faktykrakowa.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Krakowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Kraków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Krakowie: najważniejsze liczby

• 15 322 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 638 zł/m² (+4,3%) - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 13 568-17 532 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 726 000 zł - mediana ceny zakupu.
• 48 m² - mediana powierzchni mieszkania.
• 42% - wzrost ceny metra od 2022 r., średnio 9,1% rocznie.

Cena metra pozwala porównywać lokalizacje, ale o dostępności zakupu decyduje całkowity budżet. Dlatego obok niej warto śledzić cenę lokalu i jego powierzchnię.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

15 803 zł/m² płacono na rynku pierwotnym, a 14 503 zł/m² na wtórnym. Premia mieszkań deweloperskich wynosiła 9,0%. Może odzwierciedlać zarówno cechy nowego budownictwa, jak i lokalizacje dostępnych inwestycji.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

16 800 zł/m² kosztował metr w segmencie 25-35 m². Najniższa mediana, 14 156 zł/m², dotyczyła mieszkań 70-90 m². Mniejsze lokale mogą przyciągać kupujących niższą ceną całkowitą, co sprzyja wyższej stawce jednostkowej. Zależność nie jest jednak liniowa: największe mieszkania osiągały 15 230 zł/m².

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

19 991 zł/m² wynosiła mediana w rejonie Kleparz, wskazanym w zestawieniu jako najdroższy. W rejonie Przewóz było to 11 262 zł/m². Różnica sięgała 78%, pokazując znaczenie lokalizacji dla kosztu zakupu.

Osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Te same części miasta liczone wyłącznie dla mieszkań od dewelopera i wyłącznie dla mieszkań używanych; kreska oznacza, że w rejestrze zabrakło transakcji danego rynku w tej części miasta.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wśród ulic z najczęstszymi zmianami właściciela znalazły się:

• ul. ROMANA CIESIELSKIEGO - 13 907 zł/m²,
• ul. PAPIERNI PRĄDNICKICH - 15 009 zł/m²,
• ul. SAMUELA BOGUMIŁA LINDEGO - 17 854 zł/m².

W grupie ulic o aktywnym obrocie 18 893 zł/m² przy ul. RYDLÓWKA było najwyższą medianą. Od stawki przy ul. ROMANA CIESIELSKIEGO dzieliło ją 4 986 zł/m².

Więcej aktualności z Krakowa znajdziesz na stronie głównej faktykrakowa.pl, a wydarzenia i imprezy na najbliższe dni zawsze na faktykrakowa.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy cenie 726 000 zł na rynku wtórnym podatek PCC według stawki 2% wynosi około 14 520 zł. Zwolnienie obejmuje osoby spełniające warunki zakupu pierwszego mieszkania. Maksymalna taksa notarialna to do około 4 519 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Taksa podlega negocjacjom. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje, o ile wzrosły ceny względem 2022 r.: z 10 823 zł/m² do 15 322 zł/m², czyli o 42%, średnio 9,1% rocznie. Poniższy wykres przedstawia przebieg zmian.

Kraków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

11 492 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa małopolskiego. Kraków przewyższa ją o 3 830 zł/m².

Kraków wg GUS: mediana ceny lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 14 135 zł/m², wobec 12 521 zł/m² rok wcześniej, co oznaczało wzrost o 12,9%.

W Wieliczce metr kosztował o 4 249 zł (-27,7%) mniej niż w Krakowie. Niższy koszt zakupu poza miastem warto zestawić z codziennymi kosztami dojazdu.

Komentarz analityczny

Wzrost o 638 zł/m² (+4,3%) wskazuje na kontynuację zwyżek, ale w tempie niższym od 9,1% rocznie notowanego od 2022 r. Lokalny rynek pozostaje więc wzrostowy, bez powtórzenia wcześniejszej dynamiki.

W Polsce ceny mieszkań wzrosły o 6,3% rok do roku w II kwartale 2026 r. (GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Krakowska obserwacja wpisuje się w ten sam kierunek zmian, choć dotyczy innego okresu odniesienia.

5,98% wynosiło we wrześniu oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych (NBP, dane za wrzesień 2026 r., publikacja 30 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet: jego obniżenie może zwiększać zdolność zakupową, a utrzymanie ograniczać przestrzeń do akceptowania wyższych cen.

Co dalej z cenami? Twarda prognoza nie jest uzasadniona. Jeśli popyt będzie rósł szybciej niż dostępna oferta, presja na zwyżki może się utrzymać; jeśli oferta będzie rosła szybciej, kupujący mogą zyskać większą przestrzeń negocjacyjną.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Krakowie?

Mediana wynosi 15 322 zł/m², a połowa transakcji mieści się w przedziale 13 568-17 532 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Krakowie rosną, czy spadają?

Rosną: mediana jest o 638 zł/m² (+4,3%) wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu najwyższą medianę ma rejon Kleparz: 19 991 zł/m², a najniższą rejon Przewóz: 11 262 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Krakowie?

Mediana dla mieszkań 25-35 m² wynosi 16 800 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 15 922 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 15 803 zł/m² i 14 503 zł/m², a premia rynku pierwotnego to 9,0%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1470 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 18 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (834 transakcji) i wtórny (636); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-18; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.