Aktualne ceny mieszkań w Krakowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Krakowie płacono przeciętnie 15 279 zł. To wzrost o +4,1%, czyli o +595 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr cen mieszkań opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje zatem faktyczne kwoty zapisane w umowach.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Krakowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Kraków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Krakowie: najważniejsze liczby

• 15 279 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +4,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+595 zł na metrze)
• 13 573-17 388 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 730 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +41% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +9,0% rocznie)
• rejon Stradom - najdroższa część miasta: 20 947 zł/m²

Mediana wskazuje środkową wartość w wykazie transakcji, dlatego lepiej niż średnia ogranicza wpływ pojedynczych bardzo drogich lub bardzo tanich zakupów. Typowa cena całego lokalu wyniosła 730 000 zł, przy typowym metrażu 49 m².

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów kosztowały 15 573 zł/m², podczas gdy na rynku wtórnym mediana wyniosła 14 766 zł/m². Różnica to +5,5% na korzyść rynku pierwotnego. Premia cenowa nowych lokali zwykle wiąże się z ich standardem, etapem realizacji inwestycji oraz kosztami budowy uwzględnianymi przez dewelopera.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą cenę za metr osiągały kawalerki i inne lokale o powierzchni 25-35 m² - 16 960 zł/m². W największych mieszkaniach, o metrażu 90-120 m², mediana wyniosła 13 973 zł/m². Taki układ jest typowy dla rynku: małe lokale mają niższą cenę całkowitą niż duże mieszkania, przez co trafiają do szerszej grupy kupujących i osiągają wyższą stawkę za metr.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Stradom, gdzie mediana wyniosła 20 947 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Bania - 10 409 zł/m². Różnica między tymi wartościami sięga 101%, co pokazuje skalę zróżnicowania lokalnego rynku.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

W analizowanym okresie mieszkania najczęściej zmieniały właściciela przy następujących ulicach:

• ul. PAPIERNI PRĄDNICKICH - mediana 15 029 zł/m²
• ul. SAMUELA BOGUMIŁA LINDEGO - mediana 17 603 zł/m²
• ul. MYŚLIWSKA - mediana 15 279 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższą medianę osiągnęła ul. SAMUELA BOGUMIŁA LINDEGO - 17 603 zł/m². Najniższa była przy ul. ROMANA CIESIELSKIEGO, gdzie wyniosła 13 835 zł/m². Różnica to 3 768 zł/m² w granicach jednego miasta.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie typowego mieszkania z rynku wtórnego za 730 000 zł poza ceną transakcyjną trzeba uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w stawce 2% to około 14 600 zł, z wyjątkiem osób kupujących pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 539 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że od 2022 r. mediana wzrosła z 10 823 zł/m² do 15 279 zł/m². Oznacza to zmianę o +41%, przy średnim tempie +9,0% rocznie. Bieżący wzrost o +4,1% wobec 2025 r. jest zatem niższy od średniego tempa obserwowanego od 2022 r.

Kraków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa małopolskiego objętych monitoringiem wynosi 10 830 zł/m². W Krakowie metr mieszkania jest więc droższy o 4 449 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W Wieliczce, położonej 7 km od Krakowa, mediana była niższa o 4 150 zł/m². Różnice między miastami odzwierciedlają między innymi odmienną skalę lokalnego popytu, dostępność mieszkań oraz rolę Krakowa jako głównego rynku regionu.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika pozostaje dodatnia, ale jest wyraźnie spokojniejsza niż tempo widoczne w historii miasta. Czytelnicy pytają, o ile wzrosły ceny: w Krakowie było to +4,1% i +595 zł/m² wobec 2025 r., podczas gdy od 2022 r. wzrost sięgnął +41%, czyli średnio +9,0% rocznie. Obecny barometr wskazuje więc na kontynuację wzrostu cen transakcyjnych, lecz przy niższej dynamice niż w poprzednim okresie.

W otoczeniu ogólnopolskim znaczenie dla rynku ma poziom stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% we wrześniu 2026 r., po cięciu o 25 pb (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność kredytów, a tym samym wspierać popyt także w dużych miastach, w tym w Krakowie.

Po stronie podaży GUS podał, że w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej rok do roku, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej rok do roku (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może ograniczać napływ nowej podaży, choć jej wpływ na ceny zależy od lokalnej sprzedaży i struktury inwestycji.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytu będzie się poprawiać, a podaż mieszkań pozostanie ograniczona, presja na wzrost może się utrzymać. Jeśli popyt osłabnie lub na rynek trafi więcej nowych lokali, tempo zmian może być niższe.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Krakowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 15 279 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 13 573 zł/m² a 17 388 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Krakowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana była o +4,1%, czyli o +595 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Stradom - 20 947 zł/m². Najniższą odnotowano na rejonie Bania - 10 409 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Krakowie?

W lokalach o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 16 960 zł/m². Dla mieszkań o metrażu 35-45 m² było to 15 914 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Na rynku pierwotnym mediana wyniosła 15 573 zł/m², a na wtórnym 14 766 zł/m², co oznacza różnicę +5,5%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1452 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-15; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.