Kraków sprawdza trwałe pustostany deweloperów – wyższy podatek może uderzyć inwestorów

Kraków wdraża najnowsze orzecznictwo NSA i bada przypadki, gdy mieszkania trzymane jako lokata mogą zostać opodatkowane wyższą stawką. Miasto prowadzi już dwa postępowania wobec przedsiębiorców.

• Kraków bierze pod lupę mieszkania trzymane na inwestycję
• Sprawdź czy twoja inwestycja nie wpadnie w inną stawkę i co robi miasto

Kraków bierze pod lupę mieszkania trzymane na inwestycję

W świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24) gmina ma prawo sprawdzać, czy lokale mieszkalne w posiadaniu przedsiębiorcy rzeczywiście służą celom mieszkaniowym, czy też są składnikiem strategii inwestycyjnej. Jeśli mieszkania nie są sprzedawane ani wynajmowane, a jedynie „przechowywane” w oczekiwaniu na wzrost cen, mogą zostać uznane za tzw. trwałe pustostany — a wtedy stawka podatku może być znacznie wyższa.

„Podobnie traktować należy sytuację [w sensie opodatkowania budynku mieszkalnego ze stawką z działalnością gospodarczą – dopisek własny], w której podatnik – przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych). Budynki takie lub ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej”.
— Naczelny Sąd Administracyjny, uzasadnienie uchwały z 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24

Miasto przypomina, że niska stawka dla powierzchni mieszkalnych wynika z ich społecznego celu — maksymalnie 1,19 zł za m2 (dla typowego 50‑metrowego mieszkania to około 60 zł rocznie). Z kolei lokale wykorzystywane na cele gospodarcze opodatkowane są znacznie wyżej — w 2025 roku maksymalna stawka może sięgać 34 zł za m2.

Sprawdź czy twoja inwestycja nie wpadnie w inną stawkę i co robi miasto

Kraków prowadzi obecnie dwa postępowania dotyczące przedsiębiorców, którzy przetrzymują lokale mieszkalne bez ich wynajmowania. Urzędnicy oceniają stan faktyczny w każdym przypadku indywidualnie — przepisy i orzecznictwo nie pozwalają na automatyczne kwalifikowanie wszystkich lokali będących w rękach firm jako pustostany.

W praktyce oznacza to, że deweloperzy i inwestorzy powinni być gotowi do wykazania zamiaru i działań prowadzących do sprzedaży bądź długoterminowego najmu. Wyjątkiem są mieszkania sprzedawane po oddaniu do użytkowania lub przeznaczone na wynajem długoterminowy — one nie wpadną pod wyższą stawkę.

Tymczasem działalności takie jak najem krótkoterminowy, hostele czy flipping nieruchomości są już jednoznacznie traktowane jako działalność gospodarcza i opodatkowane najwyższą stawką. Dla właścicieli oznacza to konieczność przeglądu strategii podatkowej i dokumentacji dotyczącej przeznaczenia lokali.

Jeśli prowadzisz inwestycję w Krakowie i masz pytania o klasyfikację podatkową swoich lokali, warto skontaktować się z miejskim wydziałem podatków lub doradcą podatkowym, by jasno udokumentować przeznaczenie nieruchomości i uniknąć korekt w przyszłości.

na podstawie: Urząd Miasta Krakowa.