Kraków sprawdza deweloperów, czy puste mieszkania trafią na wyższy podatek

Kraków bierze pod lupę mieszkania trzymane przez deweloperów - miasto sprawdza, czy to puste lokale czy inwestycja. Jeśli urzędnicy uznają, że lokale służą wyłącznie zabezpieczeniu kapitału, mogą trafić na wyższą stawkę podatku od nieruchomości.

• Kraków działa - urzędnicy weryfikują puste lokale deweloperów
• Dowiedz się, kiedy mieszkanie może zostać opodatkowane jak lokal użytkowy

Kraków działa - urzędnicy weryfikują puste lokale deweloperów

Miasto przystępuje do indywidualnej weryfikacji przypadków, w których mieszkania należące do przedsiębiorców nie są ani wynajmowane, ani sprzedawane. Kontrole wynikają z najnowszego stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego i mają ustalić, czy dane lokale spełniają funkcję mieszkaniową, czy raczej są elementem strategii inwestycyjnej.

W praktyce różnica w opodatkowaniu może być istotna. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje preferencyjną stawkę dla powierzchni mieszkalnych - maksymalnie 1,19 zł za m2. Dla przykładu 50-metrowe mieszkanie przy tej stawce to około 60 zł rocznie.

Gdy jednak mieszkanie jest wykorzystywane na cele gospodarcze w sensie fizycznym - np. prowadzi się w nim działalność (gabinet, pracownia) - ustawowa stawka może być zdecydowanie wyższa. W 2025 roku maksymalna stawka dla powierzchni zajętej działalnością gospodarczą może sięgnąć 34 zł za m2.

Obecnie Kraków prowadzi dwa postępowania dotyczące przedsiębiorców, którzy nie wynajmują posiadanych lokali mieszkalnych - urzędnicy sprawdzają, czy okoliczności faktyczne uzasadniają zastosowanie wyższej stawki zgodnie z interpretacją NSA.

Dowiedz się, kiedy mieszkanie może zostać opodatkowane jak lokal użytkowy

W październiku 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale podjął temat tzw. trwałych pustostanów i wskazał, że brak sprzedaży lub wynajmu może uzasadniać wyższą stawkę podatku, jeśli lokale są utrzymywane jako forma długoterminowej lokaty kapitału. W uzasadnieniu do uchwały podjętej 21 października 2024 roku w składzie 7 sędziów (sygn. akt III FPS 2/24) NSA napisał:

„Podobnie traktować należy sytuację [w sensie opodatkowania budynku mieszkalnego ze stawką z działalnością gospodarczą - dopisek własny], w której podatnik - przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych). Budynki takie lub ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej”.

To orzeczenie nie oznacza automatycznego obciążenia wszystkich mieszkań należących do przedsiębiorców wyższym podatkiem. Zarówno prawo, jak i linia orzecznicza wymagają analizy każdego przypadku oddzielnie. Dlatego właśnie urzędnicy Krakowa podchodzą do spraw indywidualnie.

Dla porządku warto podkreślić wyjątki: nie są traktowane jako trwałe pustostany mieszkania sprzedawane w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w tym lokale sprzedane już po oddaniu do użytkowania. Nie dotyczy tego także najem długoterminowy - mieszkania przeznaczone na wynajem długoterminowy nie mogą być opodatkowane stawką inną niż mieszkalna.

Z kolei przypadki bezdyskusyjnie podlegające wyższej stawce to najem krótkoterminowy, prowadzenie hosteli czy działalność fliperska - takie formy wykorzystywania lokalu mieszkalnego kwalifikują się do najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Ogólnie budynki pozbawione charakteru mieszkalnego, będące w posiadaniu przedsiębiorcy, obciążane są najwyższą stawką.

Jeśli jesteś właścicielem lokalu w Krakowie i masz wątpliwości co do sposobu użytkowania lub planów sprzedażowych, warto skonsultować sytuację z Urzędem Miasta Krakowa - to tam toczą się postępowania i tam zapada decyzja o ewentualnym zastosowaniu innej stawki podatkowej. Sprawa dotyczy zarówno deweloperów, jak i większych inwestorów, a konsekwencje finansowe mogą być znaczące.

Na podstawie: Urząd Miasta Krakowa